Dnro: KARA 541/2008

 

KH

412§              VALITUS ETUOSTO-OIKEUDEN KÄYTTÄMISESTÄ KIRSTI HAKULISEN JA REIJO TICKLENIN VÄLISESSÄ KIINTEISTÖKAUPASSA

 

KH 6.10.2008 § 346

 

Kirsti Hakulinen on 28.08.2008 päivätyllä kauppakirjalla myynyt Reijo Ticklenille Jyväskylän maalaiskunnan Jyväskylän kylässä sijaitsevan Kaunokumpu –nimisen tilan rek.nro 1:165.

Tilan pinta-ala on 8,5 hehtaaria ja sillä ei sijaitse rakennuksia. Tilan kauppahinta oli 30.000 euroa.

 

Vaajakoski-Jyskä oyk:ssa osalla aluetta on MS-merkintä (erityisselvitysalue).

 

Kaavoitus- ja ympäristöpalvelut on lausuntonaan ilmoittanut, että kunnan tulee käyttää etuosto-oikeuttaan tässä kiinteistökaupassa yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

 

Tila liittyy välittömästi kunnan omistamaan maa-alueeseen. Vuosien 2008 – 2012 kaavoitusohjelmassa on Laurinniementie – Tuuranlahti – vt4 länsipuolisen alueen osayleiskaavoituksen aloittaminen.

 

Kartta on liitteenä nro 4.

 

Apulaiskunnanjohtajan ehdotus:

Kunnanhallitus päättää käyttää etuosto-oikeutta Kirsti Hakulisen ja Reijo Ticklenin välisessä 28.8.2008 allekirjoitetussa kiinteistökaupassa koskien Jyväskylän maalaiskunnan Jyväskylän kylässä sijaitsevan tilaa Kaunokumpu, rek.nro 1:165.

 

Päätös:         Ehdotus hyväksyttiin.

 

__________________

 

 

Reijo Ticklen on valittanut Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen kunnanhallituksen päätöksestä 6.10.2008 § 346 käyttää kunnan etuosto-oikeutta hänen ja Kirsi Hakulisen välisessä kiinteistökaupassa. Valituksessaan Ticklen katsoo, että etuosto-oikeuden käyttäminen on ilmeisen kohtuutonta, koska kiinteistö on hänelle tarpeellinen elinkeinotoiminnassa käytettävänä varastoalueena ja koska Hakkarainen entisenä naapurina on halunnut myydä tilan juuri hänelle edulliseen hintaan. Lisäksi Ticklen selittää, että kunnalla ei edes ole etuosto-oikeutta, koska alueella on ainoastaan yleiskaava, eikä kunnalla ole yksityiskohtaisia suunnitelmia kiinteistön käytöstä. Edelleen Ticklen vaatii, että kunta velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa.

 

Jyväskylän maalaiskunnan kaavoitus- ja ympäristöpalvelut on antanut valituksen johdosta seuraavan kaava­suunnittelija Pirjo Heinäsen ja maankäyttöteknikko Lennart Kauton laatiman lausunnon:

 

”Osa kiinteistöstä Kaunokumpu 1:165 sijaitsee Vaajakoski-Jyskä osayleiskaavan, (joka on oikeusvaikutukseton ja kunnanvaltuuston 30.09.1991 hyväksymä,) mukaisella MS-alueella (erityisselvitysalue) ja alueen kautta kulkee ulkoilureitti. Em. osayleiskaavan asumiselle ja muulle yhdyskuntarakentamiselle varatut alueet ovat jo rakentuneet lähes täysin. Siksi kunta on päättänyt laatia Laurinniementie-Turanlahti-VT4:n länsipuolelle osayleiskaavan (ks. kaavoitusohjelma 2008-2012).Uutta aluetta mm. asumiselle tarvitaan ja laajentumissuunnaksi on valittu juuri nämä Kanavuoren länsipuoliset alueet Päijänteen rannalla..

 

Alueen suojeluarvot:

Osayleiskaava-alueelta on tehty luontoselvitys kesällä 2008 (FM Tiina Lappalainen). Selvityksestä ilmenee, että kiinteistön alueella sijaitsee osa valtakunnallisesti arvokkaasta Haukkavuori-Hintusvuoren kallioalueesta (Hus&Kontula 1997). Alue on luokittelu arvokkaaksi luonnon ja maisemansuojelun kannalta.

 

Kiinteistön alueelle sijoittuva Lauriniementien eteläpuoleinen suoalue on luontoselvityksessä arvioitu metsälakikohteeksi lampea pääosin reunustavan luhtanevan ja sen viereisen kituliaiden mäntyjen kirjoman sararämeen vuoksi. Alueen suolammen turvana on myös vesilain 15 a §, joka kieltää enintään yhden hehtaarin kokoisen lammen luonnontilaisena säilymistä vaarantavat toimenpiteet.

 

Virkistyskäyttö:

Kiinteistön alueen kautta kulkemaan on merkitty lainvoimaisessa seutukaavassa ulkoilureitti.

Maakuntakaavassa, joka on vahvistettavana ministeriössä, on alueen kautta osoitettu ulkoilun yhteystarve ja yksityiskohtaisemmalla suunnittelulla tulee turvata ulkoilureittien jatkuvuus.

 

Alueen muu tuleva käyttö:

Maakuntakaavassa alueelle on myös osoitettu nuolimerkinnällä yhdyskuntarakenteen laajenemissuunta. Merkinnällä osoitetaan seudullisesti merkittävä taajaman laajenemissuunta.

 

Osayleiskaavoitettavan alueen Päijänteen rannan puoleiset alueet on suunniteltu käytettävän asutuksen laajentamissuuntana, joten ne osat kiinteistön alueesta, jota ei merkitä suojelu- tai virkistystarkoituksiin tulevat asuinalueeksi. Työpaikka-alueeksi on ajateltu uuden nelostien linjauksen läheisyyteen sijoittuvia alueita. Kiinteistön Kaunokumpu 1:165 alueen käyttö varastoalueena tulevan asutuksen keskellä ei ole suotavaa missään vaiheessa.”

 

Ticklen viittaa valituksessaan eräisiin hallintotuomioistuimien ratkaisuihin, joiden hän katsoo osoittavan, ettei kunnalla ole etuosto-oikeutta lainkaan. Mainitut tapaukset poikkeavat kuitenkin olennaiselta osin nyt puheena olevasta etuosto-oikeuden käytöstä.

 

Korkeimman hallinto-oikeuden vuosikirjaratkaisussa 1991-A-73 etuoston kohteena oli noin 20 hehtaarin maa-alue, joka oli seutukaavassa merkitty vähäiseltä osin virkistysalueeksi ja pääosin maa- ja metsätalousalueeksi. 9,5 hehtaaria eli alle puolet alueesta kuului myöhemmin osayleiskaavassa ja yleiskaavassa osoitettuihin puisto-, ryhmäpuutarha-, urheilu, venevalkama-, pysäköinti- tai tiealueisiin. Kun kunta ei esittänyt muita selvityksiä tai suunnitelmia, korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei etuosto-oikeutta ollut.

 

Turun hallinto-oikeuden ratkaisussa 5.5.2004 04/0150/1 oli kyse oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan maa- ja metsätalousalueesta, jolla kunta oli päättänyt käyttää etuosto-oikeutta arvokkaan kansallismaiseman suojelutarkoituksessa. Hallinto-oikeus piti kunnan suunnitelmia liian yleispiirteisinä ja hyväksyi valituksen.

 

Pohjois-Karjalan lääninoikeuden ratkaisu 10.4.1992 taltio 231 koski niin ikään osayleiskaavassa maa- ja metsätalousvaltaiseksi ja maatalousmaaksi varattua aluetta. Kun kunnalla ei ollut esittää osayleiskaavan lisäksi muita suunnitelmia tai selvityksiä, että aluetta oli tarkoitus käyttää yhdyskuntarakentamiseen, lääninoikeus katsoi, ettei kunnalla ollut etuosto-oikeutta.

 

Mainituissa oikeustapauksissa on kaikissa kyse tilanteesta, jossa etuosto-oikeutta on käytetty maa- ja metsätalouskäyttöön osoitetulla alueella jolla on yleiskaava, mutta kaavan lisäksi kunnalla ei ole ollut alueen käytöstä muita tarkempia suunnitelmia. Puheena olevan tilan Kaunokumpu rek.nro 1:165 suhteen tilanne on kokonaan toinen. Yllä olevasta kaavoitus- ja ympäristöpalvelujen lausunnosta ilmenee, että kunnalla on selkeät suunnitelmat Vaajakosken alueen kehittämisestä ja että etuoston kohteena olevalla tilalla on niissä tärkeä osa. Etuosto-oikeuden käyttäminen on tarpeen sekä yhdyskuntarakentamista että virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

 

Kuten kaavoitus- ja ympäristöpalvelut lausunnossaan toteaa, ei Kaunokummun tilan käyttämistä varastoalueena voida ylipäätään pitää ympäristön vuoksi hyväksyttävänä. Varastokäytön estyminen ei siten ole peruste, jonka vuoksi etuosto-oikeuden käyttämisen olisi katsottava olevan valittajan kannalta ilmeisen kohtuutonta.

 

Ilmeistä kohtuuttomuutta ei muodosta myöskään se, että tila päätyy toiselle ostajalle kuin mitä myyjä alun perin tarkoitti. Näinhän käy aina, kun etuosto-oikeutta käytetään. Se seikka, että myyjä olisi saattanut jossain toisissa olosuhteissa pyytää kiinteistöstä korkeampaa hintaa, on vain valittajan esittämä arvelu. Joka tapauksessa tästä asiasta ei ole aiheutunut Ticklenille minkäänlaista vahinkoa eikä siten ilmeistä kohtuuttomuuttakaan.

 

Mahdollisuus, että kunta käyttää etuosto-oikeutta, on ollut myös otettavissa ennakolta huomioon. Kaupan osapuolet olisivat voineet pyytää jo ennakolta kunnalta päätöstä etuosto-oikeuden käyttämisestä.

 

Valitus tulee hylätä kokonaisuudessaan perusteettomana. Näin ollen on hylättävä myös vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

 

Asian valmistelu: apulaiskunnansihteeri Timo Lampinen

 

Liitteenä nro 14 on Reijo Ticklenin valitus.

                                                                 

Apulaiskunnanjohtajan ehdotus:

                     Kunnanhallitus päättää antaa Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle yllä olevan lausunnon ja vaatii valituksen hylkäämistä kokonaisuudessaan perusteettomana.

 

Päätös:         Ehdotus hyväksyttiin.

 

_______________________